Bauabzugssteuer für Vermieter: Wann Sie 15 % einbehalten müssen
Wer als Vermieter Handwerker oder Bauunternehmen mit Arbeiten an einer vermieteten Wohnung beauftragt, gerät schnell in eine Pflicht, die kaum bekannt ist: die Bauabzugsteuer. In bestimmten Fällen müssen Sie 15 % der Rechnungssumme selbst ans Finanzamt abführen – nicht an den Handwerker. Wer das übersieht, haftet persönlich für den fehlenden Betrag.
Die Bauabzugsteuer ist in den §§ 48 bis 48d Einkommensteuergesetz geregelt und gilt bereits seit 2002. Sie betrifft alle "Unternehmer" im Sinne des § 2 Umsatzsteuergesetz – dazu zählen auch private Vermieter, selbst wenn sie ausschließlich umsatzsteuerfreie Mieteinnahmen erzielen.
Wer ist ausgenommen? Vermieten Sie nicht mehr als zwei Wohnungen, entfällt die Pflicht unabhängig von der Rechnungshöhe (Zwei-Wohnungs-Regelung, § 48 Abs. 1 Satz 2 EStG). Bei mehr als zwei Wohnungen gelten zwei Bagatellgrenzen: 5.000 Euro brutto pro Handwerksbetrieb und Kalenderjahr im Regelfall, beziehungsweise 15.000 Euro, wenn ausschließlich umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze erzielt werden. Legt der Handwerksbetrieb eine gültige Freistellungsbescheinigung vor, entfällt der Abzug ebenfalls – die Gültigkeit lässt sich online beim Bundeszentralamt für Steuern prüfen.
Rechenbeispiel: Landwirtin Frau Berger vermietet drei Wohnungen auf ihrem Hof – die Zwei-Wohnungs-Ausnahme greift nicht. Sie beauftragt eine Dachdeckerfirma mit der Dachsanierung für 18.000 Euro brutto. Da sie nur umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze erzielt, gilt die erhöhte Freigrenze von 15.000 Euro. Weil die Rechnung diese Grenze übersteigt und keine Freistellungsbescheinigung vorliegt, muss sie 15 % von 18.000 Euro = 2.700 Euro einbehalten und an das Finanzamt der Dachdeckerfirma abführen. An die Firma selbst darf sie nur 15.300 Euro auszahlen.
Praxishinweis: Prüfen Sie bei jeder Handwerkerrechnung, ob eine gültige Freistellungsbescheinigung vorliegt, und rechnen Sie alle Aufträge desselben Betriebs im Kalenderjahr zusammen. Fehlt beides, müssen Sie den Abzug vornehmen und beim zuständigen Finanzamt anmelden – sonst haften Sie für den nicht abgeführten Betrag.